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《财经》年会2010:预测与战略
夜话一:中国房地产政策与市场变局     2009年12月23日 12:14
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  (会议实录)

  主持人:欢迎各位光临煮酒夜话,有请主持人摩根士丹利大中华区首席经济学家、博源基金会特约经济学家王庆先生。

  王庆:非常感谢大家参加财经年会,尤其是参加我们煮酒夜话。我们的主题是“房地产政策和市场变局”,我们还有另外两个主题。

  我想在座的各位在1年前也参加过财经年会,当时我们也有煮酒夜话这个环节。也许大家会注意到,煮酒夜话讨论的问题有变化,但是没有变化的是房地产,可见房地产市场、房地产的政策本身,1年前是个热门话题,现在依然是热门话题。所以一我们今天讨论的主题,主要是讨论房地产市场的走势,以及可能发生的政策变化。

  在一年前,我也有机会以嘉宾的身份参加了煮酒夜话的讨论,参加了房地产这个主题的讨论。那么,今天比较有幸,以主持人的身份来讨论。

  首先,让我非常荣幸地向大家介绍今天参加我们这次讨论的嘉宾,这些嘉宾可能大家都不熟悉,所以我简单介绍一下。

  第一位是北京华远地产股份有限公司董事长任志强先生,第二位是国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士,第三位是SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生,下一位是中赫置地董事长赵玉吉先生,然后是中华人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生,然后是我们的瑞士银行投资银行部亚洲区主席蔡洪平先生。

  其实我们也有一个单元讨论房地产和房地产的政策,当时我们的任总和潘总,还有蔡总都参加了讨论,大家也许还记得,当时大家讨论的问题是“房地产市场如何过冬”。基本上大家似乎有一个判断的前提,就是房地产市场泡沫破了。有一些乐观人士认为,房地产没有泡沫,所以房地产泡沫这个问题也许是一个假命题。但是,当时在我们的讨论过程中,也有一些分析人士预期房地产泡沫破裂,当时比较兴奋地这个问题如他们预见的所发生了。但是,显然我们现在看到的情况是不一样的。

  所以,今天我们讨论的过程中,首先我们让在座的各位嘉宾回答一些他们关心的问题。希望利用各位专家的判断和分析跟大家做一个交流,希望大家对于房地产市场有一个清醒地认识和准确的判断,帮助大家做出决定。

  第一个问题给我们的任志强先生,因为去年您也坐在这里,当时大家进的是房地产如何过冬。当时大家整个讨论过程中,似乎只有一个人比较乐观,我记得当时任总说过一句话,说“房地产市场2、3月份就会出现反弹”,其中一个重要的根据,说“我们的胡总书记都号召大家买房了,为什么不敢买房呢?”所以,我第一个问题想问任总,您今天坐在这里,跟1年前相比,在您看来,房地产市场政策什么发生了变化,什么没有发生变化?

  任志强:中国不是完全市场化,严格说起来,政府想让它干什么就可以干什么。所以,去年我认为,如果政府出台相关政策去刺激楼市,那么中国的楼市就会上去。从各个国家的周期情况看,一般在GDP上升阶段的时候,没有哪个国家的楼市是会掉下来的。所以,如果我们保八的目标可以实现,房价就不会掉下来,如果明年说保二了,我们的房价就会掉下来。但是,我估计我们的政府不会变成八以下,或者是较低的水平。

  从去年到今年,我们可以发现已经发生了两次重大的变化,第一次是危机之后我们积极做了政策性的调整,比如说4万亿,比如说降低利率、降低税费、刺激汽车和家电下乡的消费等等。也允许地方政府出台了一些救市政策,所以去年的救市政策让我们的房地产市场迅速恢复。

  我们和美国不一样,美国也在出台相关的刺激政策,包括最近还专门在个人所得税减免之前又加了一个减免税费,因为他不具有住房潜在需求。在我们住房环境改善的时候,住房需求自然会提升。因此,今年我们取得了一个可喜的好成绩。今年年底的时候和去年年底不一样,又开始转向了,大家都认为抑制过高的房价又开始了,也出台了一些相关政策。但是,我看了所有的政策都没有对开发商,都是对地方政府的。所以,现在最大的问题是地方政府跟中央政府博弈。我们广州市最近拍卖的是200亿,上海、北京和一些地方也都是远远超出了这个标准,问题在于中央政府管不住地方。几部委又出台一个政策,要把土地出让金的首付比例增加到五成,我发现北京从来没有五成了,都是100%,看来也是面向地方政府。地方政府在年初的时候,出台一个政策说可以缓交、免交出让金。所以,现在他们要开始整一整地方政府。

  我们看到也取消了二手房交易的优惠税率,我不认为是改变政策,因为原来就告诉你12月31日之前有效,以后就没效,这不是改变,而是执行了原来早已经告示的一项政策。可能是误解为,你看政策修改了,那叫什么修改?告诉你之前有效。我们的机动车几日不能开,你非要开就得抓起来。所以,理解问题一定要看它是对着谁的,如果是中央政府对地方政府,不一定能打得赢。所以,每一次调控的时候,凡是是调控地方政府,一般房价都是上涨的。因为没有一个市长批评哪个土地局长说你把价高者得给我取消,我们中央政府政策也是价高者得,既然你把价高者得在头上,怎么会把地价降低呢?如果土地价格越高越好,房价越低越好,这不是悖论吗?我觉得如来佛也不行。所以,我觉得今年没有什么政策太大的变化。

  前两天房地产的股市跌了,我觉得股民有一点瞎操心。二、三级或者是中小城市的户籍制度要进行改革,要拉动城市化,一拉动城市化这个房子能够用吗?本来我们盖得就不够,这更不够了。没有一个地方政府会允许你不买房就让你入户,因为地方政府背不动,这变成我还要买多少的廉租房。

  另外,我们有4万亿的投资要继续,你以为棚户区改造都是原地盖房子?他一定是给你钱或者是建房子在别的地方,而改造很大一个部分是给你钱,你拿了钱买别的地方的房子。更重要的一个,就是我们的投资并没有上去,供不应求的现象越来越严重。9月份我们的投资是3900亿,10月份的投资就变成了3400亿,11月份我们的投资只剩2800亿了,我估计12月份的投资要低于2500亿。那么,既然我们的房地产投资是一个持续下降的趋势,本来就没有房子卖了,明天还没有房子卖,起码上半年以前是严重的供不应求。7月份我跟小川做一个节目的时候我说,到年底的时候就是恐慌性购房我,但是没有人相信,我估计这个趋势明年说什么都变不了。

  如果地方政府都不能严格执行土地的增量,就什么都没了,没有土地就得贵。一下雪白菜贵了,没有人提意见,因为下雪了白菜少了。那么没有土地了,房子不就贵了吗?弄到白菜上可以,弄到土地上就不行吗?所以,我觉得这也是一个悖论。

  王庆:多谢任总依然对房地产市场有信心,而且有数据、有逻辑。您还是对这个市场是比较看好的,从房价上来看,您认为上半年还有上涨的空间。

  但是,现在大家抱怨房价涨得太多的人很多,我在准备这个讨论的时候地我做了一些功课,其中我注意到我们的巴博士最近认为房地产市场有泡沫,我不知道不是您说的,首先跟您确认一下。

  第二点,您能不能跟我们解释一下,怎么判断的,为什么有泡沫,是怎么形成的?

  巴曙松:实际上,作为一个新闻工作者,这是一个引导式的题目,您预设我应该扮演这个角色,要不然显得太单调了,所以我必须建立一个泡沫来攻击一下任总。

  今天在美国有一本跟中国一样有名的杂志福布斯发布了,在全世界面前7个担心的泡沫隐忧,第一个是黄金,第二个是中国的房地产市场。

  任志强:后面有一句话,写的是房地产可以不出现。

  巴曙松:问题是很难不出现,我们没有路径使它不出现。大家看到我们今天做访谈的嘉宾非常有趣,7个人的里面有3个人搞金融,所以我想说的是,其实在中国,房地产已经有非常强烈的金融特性。老百姓把房地产作为一个基础资产来配置,所以我们看到我们讲一个简单的相关分析,说房地产既有金融特性,又有实用特性。实际上不同时期不一样。在房改初期,99年到03年的时候,把房地产的销售量和M1、M2做一个比较,联系越来越紧密,这么简单的发现。我们金融危机最大的得益行业就是房地产行业,实际上背后有很大的原因,就是重组的流动性,被我们的老百姓配置到了一个带有很强金融特性的房地产上面。今年我们的M2-GDP,创了历史新高,物价还是负的。所以,这次中央的工作会议提出来,为什么要关注通胀预期,这是不小的笔墨官司。说在国务院的常务办公会和政治局的会议,还有中央经济工作会议,其他的都是一致的,但是有一点是在国务院常务办公会上,首次提出来要管理通胀预期。到了政治局的公报里面,这几个字就没了。然后,在中央经济工作会议的报告里面又有了,里面很重要的一点,通胀为什么中间没有了呢?其中很重要的理由,现在只是预期。比如说我们把明年的点算一下,一个点左右的基数交易,公用事业调价就是0.5个点,新增涨价因素1个点,但是通胀压力预期反应在什么地方?主要是资本市场反映得很明显。

  再到金融特性上,是一个非常重要的金融资产。比如说它跟实体经济联系很紧密,跟股市不一样。第二个我们中国的股市负责杠杆,房地产作为一个资产是有杠杆的,首付30%,放大3倍。再一个,我们跟股市还有一个类似的地方就是单边式。为什么任总一贯的逻辑总是房价要涨,他其实洞察到了这种金融产品特性的单边式特点。跟中国的股市一样,中国股市一跌了,证券公司、上市公司,潘石屹也有上市公司,一跌了大家都不高兴,证监会也不高兴。那么,房地产也一样,它跌不起。地方政府、房地产商、银行、已经买房的人,有这样一个单边式的特征,所以有很多的特性,是很强的金融特性。而今年超额的流动性集中在这个市场,那么今天大家很多把北京的房跟瑞士的比一下,或者把北京、上海、深圳的房价跟美国比一比,我问了一下美国的朋友,比尔·盖茨旁边的前后很大院子的房子可以买,但是在北京那个房子只够买一套公寓,所以这是很现实的情况。

  到目前为止,这个循环好像打不断。我们看到次贷危机出了问题是什么原因?是一个很小的次贷产品,最后放大成了金融风险。我们回过头看,中国有两个地方的局部风险,很可能有系统风险。一个是我们地方政府的投融资风险,一个是我们房地产行业的贷款。那么,这两个连在一起,今年我们地方政府负债,有一个拐点,标志性的是超过了地方政府一年的广义口径的总的收入水平。所以,它负债率全部加起来100%。这个钱怎么还呢?卖地皮。

  地价只要在涨、房价在涨,地方政府和银行都安心,所以这很容易导致酝酿一个系统风险。

年会议题
  • 会议时间:
    2009年12月18日 星期五 8:00-8:50
  • 会议时间:
    2009年12月18日 星期五 9:00-9:05
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 9:05-09:35
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 09:35-11:20
  • 后危机时代世界宏观经济发展对亚洲及中国经济走势的影响
  • 后危机时代政府角色的变化与刺激政策退出时机
  • 2009年中国经济状况及2010年中国经济走势
  • 2010年的中国宏观经济政策
  • 中国经济的热点问题:天量信贷对银行、金融系统和各产业带来的影响;资本流动性过于充足带来的挑战,4万亿刺激计划在2010年的执行等
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 11:20-11:30
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 11:30-12:40
  • 后危机时代的国际货币体系与金融监管的改革
    人民币国际化面临的挑战,人民币进行跨境贸易结算试点进展分析
    人民币汇率制度改革的现状及前景
    金融机构在人民币国际化进程中的调整和创新
    人民币国际化进程中香港作为国际金融中心所承担的角色和作用

  • 会议时间:
    2009年12月18日 星期五 12:40-14:00
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 14:00-14:20
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 14:20-15:50
  • “国进民退”的趋势是否符合改革开放的根本方向
  • 产业结构调整与企业深化改革面临的机遇和挑战
  • 国有股权多元化与社会化
  • 垄断行业中国企的作用与改革
  • 国有企业与民营企业之间的兼并与重组
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 15:50-16:00
  • 会议时间:
    2009年12月18日 星期五 16:00-17:30
  • 资本市场的监管
  • 创业板推出的意义、前景及其对主板市场的影响 
  • 中国资本市场多元化结构改革的发展和前景 
  • 中国资本市场的国际化进程,从QFII/QDII到国际板 
  • 新股发行与资本市场泡沫风险的产生及防范
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 17:30-17:50
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 17:50-19:00
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 19:00-20:30
  • 会议时间:2009年12月18日 星期五 20:30-22:00
  • 夜话一:中国房地产政策与市场变局
  • 中国的房地产市场:高速上涨的价格背后:泡沫与否?如何调控与防范?
  • 上半年地产市场的迅速回暖亦或在酝酿更大的泡沫? 
  • 二次房改是否会实施,国家房地产调控政策何去何从? 
  • 金融发展对住房消费、信贷质量及税收的影响
  • 夜话二: 全球气候变化与中国的可持续发展
  • 哥本哈根气候变化峰会与中国政策回应
  • 新能源发展的现状与悖论(风力发电究竟是否产能过剩;光伏发电产业列为被控制产业后如何发展) 
  • 绿色能源融资的现状与机遇(绿色能源投资面临春天还是冬天?碳交易的潜力与碳金融的走向) 
  • 如何通过社会创新,改变中国的经济发展模式?
  • 夜话三:中国媒体文化产业变革的滥觞
  • 文化体制改革与文化创意产业的出路
  • 经营性出版社转企改制与民营资本的救赎 
  • 管理层收购与新兴媒体的合纵连横 
  • 资本对传媒产业发展的驱动
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